Ebook Spese in condominio e tabelle millesimali: la nuova disciplina

Le Sezioni Unite hanno pronunciato, in pieno agosto 2010, la sentenza n. 18477, che ha movimentato le acque paludose del diritto condominiale sciogliendo il nodo gordiano del consenso necessario (unanimità o maggioranza?) per l’approvazione e la revisione delle tabelle millesimale. L’ultimo intervento significativo in materia condominiale si era avuto con la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148 del 2008, che aveva sancito la natura parziaria, e non solidale, delle obbligazioni dei singoli condomini nei confronti dei terzi. Qualche anno prima le Sezioni Unite avevano affrontato, con la sentenza n. 2047/2006, la questione del condominio minimo, precisando che il rimborso delle spese di conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei condomini è disciplinato dall’art. 1134 c.c., mentre con la sentenza n. 4806/2005 si erano soffermate sul tema delle cause di invalidità delle delibere assembleari, suddivise in cause di nullità, derivanti da vizi “sostanziali” (mancanza di un elemento essenziale, oggetto impossibile o illecito ecc.), e cause di annullabilità, derivanti da vizi “formali” (irregolare costituzione dell’assemblea, maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale ecc.). Scontrandosi con l’indirizzo giurisprudenziale dominante, la sentenza agostana, salutata con favore da molti commentatori con un “addio alle liti in condominio”, ha affermato che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1138 co. 2, c.c. Questa sentenza consentirà, sul piano pratico, di ottenere più facilmente la modifica delle tabelle millesimali, senza che i condomini possano opporsi con atteggiamenti ostruzionistici negando il loro consenso. Tra le novità della sentenza n. 18477/2010 si segnala il superamento della distinzione tra millesimi di proprietà e millesimi di uso fatta dalla giurisprudenza precedente: qualunque ripartizione millesimale, relativa al valore dell’immobile o alla ripartizione delle spese, può essere determinata a maggioranza. Inoltre, le Sezioni Unite hanno precisato che le tabelle millesimali, essendo predisposte anche ai fini del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle delibere assembleari e non possono, quindi, formarne oggetto. Affermano, infatti, che il criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà individuali e il valore dell’intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle e consente di valutare, anche a posteriori, se i quorum di costituzione dell’assemblea e di deliberazione sono stati raggiunti. Ciò significa che, dopo la modifica delle tabelle millesimali, potrebbe essere contestata qualsiasi decisione adottata in precedenza con maggioranze che, in seguito alla revisione, sono cambiate. È vero che le delibere adottate con maggioranze insufficienti sono soltanto annullabili entro 30 giorni da quando se ne è venuti a conoscenza: ma, come ha scritto Matteo Rezzonico, “se l’impugnazione ci sarà è da prevedere che non riguarderà soltanto l’oggetto della delibera ma anche l’esattezza del calcolo dei millesimi con i quali è stata adottata, con la conseguenza che la revisione dei millesimi diventerà, in futuro, uno degli argomenti preferiti delle liti condominiali, per la gioia dei periti di parte e d’ufficio che d’ora in poi troveranno una nuova, insperata fonte di reddito”. Altro che addio alle liti in condominio.