Stima dei costi in edilizia e analisi delle riserve dell'impresa

La stima dei costi di costruzione e di produzione in ambito edilizio e territoriale è di primaria importanza per la figura dell’architetto, dell’ingegnere, del geometra e per tutti i professionisti che operano nel campo delle trasformazioni dell’ambiente costruito. La valutazione del costo tecnico di costruzione è, anzi, parte integrante del progetto di un’opera e vi si accorda a seconda delle diverse fasi di approfondimento del progetto medesimo: dipendentemente dal livello progettuale raggiunto — sia essa limitata a un documento preliminare alla progettazione (potremmo definirla metaprogettazione) o a un progetto preliminare e quindi a un progetto definitivo ed esecutivo — si potranno formulare diverse valutazioni dei costi la cui specifica dipende dal dettaglio a cui il progetto si limita.
È pur vero che una stima dei costi di costruzione è più “precisa” allorquando è effettuata con il cosiddetto “computo metrico estimativo”, ma è altrettanto vero che, per poter redigere una valutazione con un dettaglio simile, si ha bisogno di conoscere nel particolare l’opera: il progetto sarà quindi sviluppato al livello esecutivo. Ma il costo della progettazione e il costo della redazione della valutazione non sarà indifferente per la committenza: le parcelle professionali formulate dai progettisti e dagli estimatori (anche detti, non senza errore, preventivisti) saranno anch’esse “accordate” al livello di approfondimento dei progetti. A un tale ambito di dettaglio l’introduzione di eventuali varianti migliorative è bene, evidentemente, che non coinvolga le scelte di fondo e ideative dell’opera tanto da stravolgerne i contenuti basilari in quanto, in tal caso, tutta la progettazione esecutiva (e la parallela analisi dei costi) di costruzione dovrebbe essere integralmente rinnovata con duplicazione, o quasi, delle parcelle dei professionisti incaricati. A questo livello di progettazione è opportuno che si proceda alla introduzione di varianti riguardanti gli aspetti di dettaglio ed esecutivi ottenendo così un doppio vantaggio: ottimizzazione del progetto in termini prestazionali e in termini di costo realizzativo e, contemporaneamente, contenimento delle parcelle dei professionisti chiamati a effettuare modifiche non sostanziali al progetto nel suo insieme.
Certamente la progettazione dell’opera avrà seguito un processo di ottimizzazione a monte per gli aspetti non già di dettaglio esecutivo ma generali e ideativi: una simile ottimizzazione non è soltanto progettuale ma anche economico-finanziaria. La stessa normativa sugli appalti pubblici (e, di riflesso, la prassi progettuale negli appalti privati) prevede che già nell’introduzione dell’opera, nell’elenco triennale (programma triennale), vi sia uno studio di fattibilità finalizzato a un buon accordo tra costi sommari previsti e benefici. Si tratta di un livello di progettazione ben poco approfondito, il cui costo in termini di parcelle professionali è esiguo, che ottiene il massimo vantaggio nella ottimizzazione del progetto che può intervenire anche con modifiche sostanziali e ideative, al fine di ridurre i costi di costruzione e di aumentare i benefici sociali e monetari.
La stima dei costi deve pertanto essere possibile anche quando il progetto non è approfondito e ideato soltanto nelle sue prime fasi.
In letteratura gli approfondimenti sulla metodologia estimativa, economica e finanziaria sul lato del beneficio sociale e finanziario-estimativo sono numerosi, e toccano i vari livelli della progettazione. Nel campo della stima dei costi un simile approfondimento non è così frequente: i testi di estimo rimandano ai cosiddetti prezzari, in assenza, spesso, di approfondimenti metodologici; questi ultimi, al contrario, presentano un alto livello di dettaglio del dato estimativo di base (il costo unitario o il prezzo elementare) lasciando, tuttavia, alla buona pratica professionale l’utilizzo dei numerosi dati in essi contenuti.
Il presente testo si pone l’obiettivo di fornire al lettore gli strumenti metodologici e pratici di valutazione dei costi ai vari livelli di approfondimento, in simbiosi con le diverse fasi di progettazione di un’opera.
Ampio spazio è dedicato alla metodologia della stima dei costi con approfondimenti nell’ambito della valutazione per ciascun procedimento analizzato; è offerto, inoltre, il dettaglio procedurale per un corretto approccio all’uso dei prezzari nonché una casistica estimativa di riferimento.
Poiché la stima dei costi non si esaurisce nella fase progettuale ma procede anche nella fase realizzativa, il volume non può trascurare il contenuto del Codice degli appalti pubblici e dei sistemi di contabilizzazione dei costi in fase esecutiva, laddove alla stima dei costi si affianca la sua verifica e l’alto controllo del Direttore dei lavori dell’operato dell’impresa; poiché per gli appalti privati non esiste un analogo approfondimento normativo, il richiamo agli appalti pubblici esaurisce il tema del controllo dei costi in fase esecutiva, identificando procedure a cui ricondursi, nel caso, anche negli appalti privati.
La stima dei costi è tuttavia qui analizzata anche nella ulteriore fase a cui si approda in caso di contenzioso qualora non vi fosse accordo tra quanto il committente richiede all’impresa per mezzo del suo Direttore dei lavori e quanto l’impresa esecutrice ritiene essere il proprio compito così come definito nell’impianto progettuale: il testo, quindi, analizza anche il tema delle “riserve” apposte dall’impresa mentre esegue i lavori, portando alcuni casi applicativi anche analizzati dal punto di vista del soggetto “terzo”, cioè di un Consulente tecnico d’ufficio del Tribunale (o di un arbitrato) chiamato a formulare giudizi di ammissibilità delle riserve e giudizi di valore sul loro contenuto alla sola luce della documentazione che le parti, in sede di contenzioso civile, producono.- Teoria dell’estimo, con esplicito riferimento alla stima dei costi
- Costi diretti
- Analisi di regressione lineare semplice e multipla
- Computo metrico estimativo cronomerceologico
- Gli appalti pubblici e la contabilità lavori
Riserve:
- Stima del danno emergente e lucro cessante a favore dell’impresa appaltatrice per sospensione illegittima dei lavori e per risoluzione del contratto d’appalto
- Analisi delle riserve dell’appaltatore nella riqualificazione di edifici residenziali economico-popolari
Protrazione dei lavori; riaccredito delle penali; riaccredito per detrazioni operate dal collaudatore per vizi e difetti; richiesta di danni per ritardo nella consegna del certificato di collaudo; mancata contabilizzazione di opere minori
- Analisi delle riserve dell’appaltatore nel recupero ai fini residenziali di un edificio ex rurale di proprietà comunale
Sospensione illegittima dei lavori; ritardata consegna dei luoghi all’appaltatore da parte della stazione appaltante; opere eseguite in aggiunta o con modalità differenti rispetto al contratto per mancanza di esecutività dei disegni d’appalto; determinazione di danni economici causati dall’appaltatore dalla stazione appaltante
- Analisi delle riserve dell’appaltatore di un edificio scolastico
Mancato riconoscimento di assistenze murarie, dei costi per la sicurezza e di lavorazioni eseguite ma non contabilizzate nel registro di contabilità e nel collaudo definitivo. Analisi di patologie esecutive
- Analisi della contabilizzazione dei lavori di scavo in un subappalto
- Analisi dell’utile di impresa in molteplici appalti pubblici al fine della stima del suo canone annuo